• 登录 
  • 注册
  • 退出

    远洋国际中心:不动产资产管理大有可为

    远洋国际中心:不动产资产管理大有可为原创: 远见 远洋集团控股 1周前沿着东三环,从朝阳区光华桥出口下来,经过郁郁葱葱的CBD历史文化公园,转入景华南街,就会看到一排高大的建筑群,流畅、简约的外观极富现代感与时尚性。&n
    关键词: 远洋国际中心 BOMA认证

    远洋国际中心:不动产资产管理大有可为

    原创: 远见 远洋集团控股 1周前


    沿着东三环,从朝阳区光华桥出口下来,经过郁郁葱葱的CBD历史文化公园,转入景华南街,就会看到一排高大的建筑群,流畅、简约的外观极富现代感与时尚性。

     

    这就是北京朝阳区地标之一,远洋光华国际。

     

    远洋光华国际于2009年落成,总建筑面积约10.8万平方米,包含写字楼、商业以及服务式公寓。写字楼部分又分AB、C两座。AB座一体相连,C座独立成栋。其中,松下电器(中国)有限公司、甲骨文(中国)软件系统有限公司、沃尔沃(中国)投资有限公司等企业选择在这里办公。

     


    外观的大气简约、装修尺度感只是这栋写字楼的“表面风光”,在运营管理上接纳国际先进理念,将写字楼运营带入新的时代,才是写字楼真正实现资产的蜕变与化蝶。两周前,也即3月11日,远洋光华国际(C座)获BOMA中国建筑管理卓越认证(COE认证)授牌,成为继上海中心、北京嘉铭中心之后,全国第三个具有国际运营管理体系的商业写字楼项目。

     

    何为BOMA认证?获得认证的意义又有哪些?国内外运营管理的差异表现在哪些方面?带着这些问题,远洋官微团队采访到了远洋集团写字楼事业部副总经理黄志达。

     

    黄志达,绝对的运营管理老兵,从北京远洋国际中心的运营经理开始起步,逐渐参与客户管理、楼宇设备设施管理、物业客户服务以及租赁等,后来来到远洋大厦,开始负责项目整体的工作开展,参与丽泽大厦前期产品定位,以及客户研究,区域研究,设计方案优化等。可以说,他参与了写字楼全链条运营管理。

     

    如何理解BOMA认证


    黄志达给人的印象是:专业。

     

    譬如,当我们跟他请教建筑界常提的LEED认证与BOMA认证的区别时,他对两种认证的背景及差异都如数家珍、头头是道。

     

    “LEED认证其实重点是建筑是否绿色,而BOMA认证关注的更多是建筑管理的标准化。”他回复到,“LEED认证会要求业主方做得更多,需要在硬件上有所支撑,运营管理更多是配合。BOMA认证更关注的是运营的标准,对于不同的建筑,他希望你的管理是有统一标准的,符合市场和整体的要求。 ”

     

    BOMA与LEED的均为美国行业协会推出,前者就是The Building Owners and Managers Association (建筑业主与管理者协会),后者则是USGBC美国绿色建筑协会),认证机构是GBCI,值得一提的是GBCI也是WELL认证的审查机构。

     

    美国行业协会不同于政府,不是权力机构,不是政府管理企业的代表,也不同于企业,不直接经营。行业协会的工作体现的是行业整体利益,所以一般协会认可标准的才能够算行业标准。“BOMA认证对于中国而言,最主要是推动标准的落地。它是推动管理去做一个‘to do list’,即待办事项,比如到了一定时间,管理人员就得去查同一个能源表,分析耗能高低,从这个角度去做能源管理。它更偏重的是资产管理的标准化。”

     

    具体而言,BOMA认证体系中包括「建筑运营管理」、「营销与沟通」、「能源管理」、「培训管理」、「环境管理」全五项。2018年底,BOMA中国特别委派国际专家团队对远洋光华国际(C座)项目进行了全面详尽的审核。远洋光华国际正是在这上述五项审核中,全部通过90分,正式获得BOMA中国全五项建筑管理卓越认证。值得一提的是,项目在BOMA中国租户满意度调研中,取得了历史最高分95分的满意度评价。

     

    “BOMA不认第三方数据,只认它自己的数据,所以会亲自调研。现在就整个行业来说,在资产运营管理方面,BOMA认证是业内公认的商业建筑达到国际运营管理水平的证明,也代表了这一领域的最高标准。”

     


    BOMA认证的意义


    不动产的管理跟普通住宅的物业管理完全不一样——住宅,更偏向于被动维护;不动产则主动管理会多一些。

     

    黄志达认为,整体而言,北京上海或者深圳这种一线城市,楼宇的管理水平其实已经不低了,管理人员素质现在都已经提升了。但对于国内运营标准来说,因受限于一些硬件条件的影响,包括一些法规要求,尚处在发展阶段。

     

    对于BOMA认证的意义,黄志达总结归纳为三点:

     

    团队能力的提升


    “认证本身是一个结果,而更重要的则是过程,这过程对于远洋写字楼事业部、客户服务事业部,对整个项目的资管团队而言,都是一个学习的过程,也是团队能力的提升的过程。”

     

    同时也让团队看到了将来的发展的方向和自身价值的体现。黄志达分享到,“这次从拿到认证之后,大家的这种整体的感觉来看,还是帮助比较大的。”

     

    BOMA同时还会输出SOP(标准操作程序),每年都会发布很多国外的标准,某种程度上简化了实际操作过程中的运营管理流程,提升运营管理团队的工作效率。“标准化之后,我只要定期看月报,然后去督促项目,所有的报表实际上都是标准化的,方便指导下一步工作。出现人员离职也不用太担心。”

     

    提升远洋光华国际,远洋国际中心写字楼品牌影响力


    “远洋是一个主动创新,敢吃第一口螃蟹的企业。”黄志达笑着说,“当年LEED刚开始在国内开展认证的时候,远洋就已经进行了尝试,USGBC公布的2015年中国年度典型LEED认证的楼宇,一个是上海中心,一个就是远洋大厦。”

     

    远洋光华国际此次获得BOMA认证,在这个行业里来说,也是能够引起很多人的共鸣,远洋对于产品品质,对于绿色,对于运营管理都是有严格要求的,树立了主动创新、向国际一线迈进的品牌理念。

     

    于投资人而言,是公信力的提升


    对于资本而言,尤其是一些北美的机构投资人,他们是比较认可BOMA认证的,它代表了这个项目的运营是不会出大的问题。实际上BOMA在北美服务的并不是物业公司或者租赁服务公司,它主要服务的是业主及投资人,它的认证对于投资人来说实际上是比较有吸引力的。

     

    “至少在管理方面的尽调上,相对来说投资方不需要做那么多的工作,会认为有BOMA的认证,他们觉得尽调可以省一些步骤。”

     

    不动产资产管理大有可为


    获得BOMA认证的远洋光华国际,据黄志达介绍,项目整体的续租率一直保持在高位水平,项目出租率、租户结构等也均处在CBD区域甲级写字楼较高的水平。

     

    某种程度上,这也代表了资产管理的胜利。背后折射的是自1997年开发位于北京金融街核心区域的远洋大厦以来,远洋写字楼事业部在不动产开发与运营领域已具市场领先水平。

     

    “未来开发新建项目的量会越来越少,尤其是核心区域来说,主要的还是旧资产,也就是存量资产,不动产资产管理大有可为。”

     

    黄志达提到,存量资产运营包括优质项目的提升,譬如光华国际,以国际的标准来实现它的价值提升,实现出租率与租金水平的上升;另外一种则是存量资产升级改造。

     

    他举例2018年远洋国际中心A座的焕新升级,“把整体的项目品质进行提升,调整租户的结构,从而提升我们项目整体的租金收益达到投资的实现。”

     

    远洋国际中心A座改造完之后的整体的运营,黄志达介绍说,实际上也参照BOMA的运营管理要求。从实际效果看,客户对于这种好的办公环境的这种需求还是有的,而且愿意承担相应的费用。

     

    “写字楼焕新升级,是城市核心区未来的资产管理趋势。”未来,在新拓展写字楼资源运营中,远洋写字楼事业部将实现迅速应用其独特纯熟的资产管理标准体系,以达到资产标准化运营,收获更多市场和客户的认可。



    过程重要还是结果重要?这显然是个范围广义、也是个很经典的论点。但对黄志达而言,自然二者都是要握在手里。

     

    远洋光华国际实现BOMA认证,既告诉我们写字楼资产运营管理的国际标准,也清楚明白地说出,团队的发展方向与价值所在。但其真正的意义则在于开始后的广阔征程,未来应用国际标准对建筑进行一致、高效管理,提升基础资产品质与资产的租金潜力,实现资产保值增值将是主流发展方向。